Magyarországon az ingatlanközvetítők – magános irodák és hálózatok – 3-5%-os eladói jutalékért dolgoznak, amelyet az ingatlan vételárából számítanak, és ehhez járul még az áfa, vagyis a bruttó végösszeg 6% is lehet. A franchise hálózatok többnyire akkor engednek pár tized százalékot, ha kizárólagos vagy félkizárólagos szerződést kötnek velük. Úgy tűnik, hogy a külföldi ingatlanközvetítés árai is ugyanezt a nagyságrendet képviselik.
Érdemes a RE/MAX árait összehasonlítani, hiszen a hálózat 84 országban 7 ezer irodát működtet. A közvetítői jutalékok országonként eltérnek egymástól, azonban a hazai piac 3-5%-os jutalékarányába beleférnek. Ausztriában 2-3% a jutalék az eladótól, de a vevőtől is kérnek 2-3%-ot. Izlandon 2% a jutalék az eladótól. Csehországban 3-6 % között mozog konstrukciótól függően az eladótól, Horvátországban 2-3% az eladótól és 2-3% a vevőtől, bár egyes irodákban itt is csak az eladótól kérnek. A tengerentúlon, Kanadában 4-8%-os jutalékrendszerrel dolgoznak, van aki 4% alá megy, de az átlag 5-6%.
Még gyerekcipőben járunk
Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség Közvetítői Bizottságának és az Ibred franchise hálózatának vezetője elmondta, hogy külföldön sokkal kifinomultabb az ingatlanközvetítés kultúrája mind a tanácsadó, mind az eladó szempontjából. Az eladók tudják, hogy mit várhatnak el a tanácsadótól, aki komplexebb szolgáltatást is nyújt mint a hazai közvetítő, igaz, hogy nem is huszan árulnak egy ingatlant, és törvényileg pontosan szabályozott a kettejük viszonya.
Nálunk még mindig gyerekcipőben jár a szakma, hiszen 1990-ig hivatalosan nem is lehetett ingatlanügynökséget működtetni, ezért sok ideig tart még, amíg a nyugat-európai szintre érünk. Az igazán magas szintű szolgáltatás része a folyamatos kapcsolattartás az ügyféllel, tájékoztatás arról, hogy az irányár mennyire piackomform, milyen médiumokban hirdették a lakást, kik érdeklődtek stb. Szintén alapkövetelmény, hogy ne az eladó beszéljen a bemutatásnál, hanem a tanácsadó. A home staging se terjedt még el nálunk, aminek keretében előzetesen rendbe hozzuk a lakást, hogy esztétikus formában mutathassuk be.
Nyugaton komplexebb tevékenység
Nem mondhatnám, hogy Nyugat-Európában annyira eltér az átlagos üzletkötő munkája egy hazai ingatlanközvetítőétől. Az üzletkötő minél több tevékenységet végez egy ingatlannal kapcsolatban (feltételezve, hogy az ingatlan jól van beárazva), annál több lehetősége van az értékesítésre, és ez mindig az üzletkötő motiváltságán és anyagi keretein múlik. Magyarországon is dolgoznak persze kiváló üzletkötők – mondja Kesthely Bence, a HT Estates Kft. ügyvezető igazgatója, a RE/MAX Magyarország vezetője. Majd hozzáteszi, hogy a home staging, open house Nyugat-Európában szintén a tanácsadó feladatai közé tartozik.
Nyugat-Európában sem csak kizárólagos szerződéssel dolgoznak
A RE/MAX például Portugáliában, Olaszországban, Spanyolországban, Finnországban csak kizárólagossággal dolgozik. Magyarországon egyelőre engedik a nyílt megbízásokat, azzal a feltétellel, hogy ha valakinek sikerül kizárólagos szerződést kötni rá 4% fölött, akkor a nyílt megbízást kezelő üzletkötő elveszíti a megbízását. Ezzel az egyszerű szabállyal tudják biztosítani a kizárólagos és a nyílt szerződések arányának javulását. Nyugat-Európában a legtöbb országban szintén dolgoznak nyílt megbízásokkal – még nagyobb cégek is – de azért lehet látni egy trendet, hogy egyre többen kötnek kizárólagos szerződést – vázolja az európai gyakorlatot Kesthely Bence.
A felelősségbiztosítás kérdése
Az ingatlanközvetítő felelősségbiztosításának a mértékét az adott ország jogi környezete határozza meg. Vannak országok, ahol az üzletkötő készíti el az adásvételi szerződést, a szerződésben név szerint is szerepel, az ügyvéd csak a végén zárja le a szerződést. Ha az ingatlanközvetítő ügyetlen és kárt okoz, akkor lép be a felelősségbiztosítás, és ilyenkor akár a közvetítői névjegyzékből is törölhetik (ha például törvénytelen volt, amit tett). Felelősségbiztosítás létezik egyébként a brókerek, vagyis az irodatulajdonosok számára is (sok helyen kétszintes a rendszer: bróker-irodatulajdonos és ingatlanközvetítők), ők pedig felelnek a többi közvetítőért bizonyos esetekben, így azok hanyag munkája esetén akár a brókeri jogosítvány is veszélybe kerülhet – mondja Kesthely Bence.
Nagyobb felelősség
Kanadában is széles körben elterjedt az ingatlanközvetítők együttműködése, ami nálunk is bevett módszer, csakhogy néha előfordul, hogy egyik iroda becsapja a másikat. Egy régi ingatlanos mesélte, hogy amikor hazajött Kanadából, akkor a teljes szerződésállományát átadta egy másik ingatlanosnak, aki azóta is küldi neki a jutalékot az eladott ingatlanok után.
Sokkal nagyobb a felelősségük is a tanácsadóknak. Amit mondanak, azért garanciát kell vállalniuk, ha valótlant állítanak az ingatlanról, azért perelhetők, akár kártérítésre is. Ezért az adott ingatlanról sokkal részletesebb műszaki ismeretekkel rendelkeznek. Hollandiában többnyire egy ingatlannal egy ingatlanos foglalkozik, kevesebb is az ingatlanokkal foglalkozó portál. Jóval nagyobb a jogkörük is, pl. ők intézik az adásvételi szerződést is. Ausztriában is főként csak kizárólagos szerződéseket kötnek, vagyis egy ingatlannal egy tanácsadó foglalkozik. Így természetesen ott is jóval kevesebb az ingatlanos.
Mi a helyzet az USA-ban?
Az Egyesült Államokban az adásvételek 90%-a ingatlanügynökön keresztül bonyolódik. Az ingatlanközvetítők szakmai érdekképviseleti szerve (NAR) az állam által támogatott keretek között működik. Az ügynök tevékenységét kizárólag az adott tagállam által kiállított engedéllyel végzi. Aki nem rendelkezik engedéllyel, és mégis engedélyhez kötött tevékenységet végez, az igen komoly büntetésre számíthat.
Ugyanígy a törvény sújt le azokra, akik szakmájukon belül tudatosan vagy nem szándékosan, de az ügyfelek érdekeit komolyan veszélyeztető hibát követnek el. Vannak olyan vétségek, amelyek az engedély időleges vagy végleges visszavonásával büntethetők, vagy akár börtönbüntetéssel is sújthatók – mondja Sándor Viktória, az E-Business Holding Kft tulajdonosa, a floridai ingatlanpiac jó ismerője. Az ügynökön később számon kérhetők a rejtett hibák, vagy a nem szakszerű eljárás is. Ő felügyeli a lakásátadás folyamatát, és egyértelműen rögzíti a lakás átadáskori állapotát (walking through). A home staging és az open house jól működő tanácsadói tevékenységek. Persze ennek sikere függ az eladó szubkultúrájától is, vagyis egy szlömösödött területen nehéz rávenni az eladót, hogy mutatás előtt csinosítsa ki a lakását – folytatja Sándor Viktória.
Hogyan osztoznak meg a jutalékon?
Az USA-ban minden engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő által egységesen használt ingatlan-nyilvántartási rendszer (MLS) áll rendelkezésre, amely az ügynökök egymás közötti jutalékelosztási rendszerét is szabályozza. A jutalék változó, így pl. Floridában kb. 7%, és ott nem lehet egyszerre képviselni a vevőt és az eladót is. Az MLS rendszer miatt nem szükséges több ingatlanost megbízni, de ott sem csak kizárólagos szerződések születnek. Az ügyfél néha maga is árulja az ingatlanát félkizárólagos szerződés keretében – magyarázza Sándor Viktória. Bartucz Tamás még hozzáteszi, hogy az MLS-rendszer miatt több részből tevődik össze a közvetítői jutalék, ott akár 9 %-os jutalékról is beszélhetünk: 3 % az eladói, 3 % a vevői és 3 % a hitelközvetítői jutalék.
Kamarát kellene végre alapítani!
Nyugat-Európában és Amerikában kamarák működnek szigorú játékszabályokkal. A kamarai tagság komoly jogosítványokkal ruházza fel a tanácsadót, például hozzáférhet földhivatali adatállományokhoz, ellenben szigorú feltételeket is támasztanak a tanácsadók elé. Nálunk a rendszerváltás óta sincs kamara, amely felügyelné a közvetítők munkáját. Hiányzik a személyi felelősség rendszere, nem lehet kiszűrni a kóklereket, nem lehet azonosítani a tanácsadókat, így nem is lehet felelősségre vonni őket. Nincs következménye annak, ha becsapják az ügyfelet. Hiába ismerjük az európai módszertant, a „know how”-t, ha nincsenek meg hozzá a szervezeti keretek. A szakma 98 %-a akarja a kamarát, de a különböző érdekképviseleti szervezetek nem tudnak dűlőre jutni bizonyos szervezeti és személyzeti kérdésekben – fejezi be Bartucz Tamás.
forrás: Farkas Tibor, ingatlanmagazin.com
