Illetékmentes lehet a lakóház építésére alkalmas telek megvásárlása, továbbá - értékhatártól függően - a vállalkozó által épített lakás megszerzése, a 35. év alattiaknak pedig illetékkedvezmény járhat - derül ki a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztatójából.
Telek
Illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
A lakóház felépítését a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő
lejártát megelőzően kiadott használatba vételi engedély igazolja.
Amennyiben a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesítette, az illetéket az adóhatóság akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is. Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, az adóhatóság a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztás során létrejött telekre esik, amelyen a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Az illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
Ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának időpontjában eltérő, a kettő közül a vagyonszerzőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni.
Azokban a 2004. október 1. és 2009. május 31. között illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben, melyekben a vagyonszerző az igénybe vehető mentesség érdekében lakóház felépítését vállalta, a feltétel teljesítésének határideje, illetve az illeték felfüggesztésének időtartama – a vagyonszerző erre irányuló kérelme esetén – az illetékkiszabásra bejelentést követő 6 év.
A kérelem előterjesztésének határideje, ha a lakóház felépítésére nyitva álló határidő:
a) 2008. október 1. és 2010. január 15. között járt le, 2010. január 31.,
b) 2010. január 15-ét követően járna le, a lakóház felépítésére nyitva álló határidő lejárta.
Amennyiben a lakóház felépítésére nyitva álló határidő már lejárt, és az eredetileg vállalt határidő elmulasztására tekintettel az illeték késedelmi pótlékkal növelt összegét a vagyonszerző megfizette, annak visszatérítéséről az állami adóhatóság az adóvisszatérítés szabályai szerint gondoskodik.
Vállalkozó által épített új lakás
Mentes a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlannyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtérbeépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.
Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt. A mentesség, illetve kedvezmény feltételeinek teljesülését – amennyiben az az adásvételi szerződésből nem állapítható meg – a vagyonszerzőnek kell az állami adóhatóságnál a vállalkozó e feltételek teljesüléséről szóló nyilatkozatával igazolni legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig.
35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdon-szerzése
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részaránytulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.
Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.
Az állami adóhatóság a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésekor 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után alapesetben is kevesebb adót kell fizetni az idén, mint tavaly, hiszen az adókulcs 25-ről 16 százalékra csökken. Számos olyan eset van ráadásul, amikor adómentesen is lezárható az ügylet.
Az adóhatóság közzétette az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2011. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályairól szóló tájékoztatóját. (A dokumentum itt pdf-ben elérhető.)
Ingatlan értékesítésekor az adó alapját képező jövedelemnek az adásvételből származó bevétel és a költségek különbsége számít, alapesetben ez 16 százalékos adókulccsal adózik a 2010-es 25 százalék után.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni.
A 2011. évben történt értékesítés esetén a 1153. számú nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2012. május 21-éig, egyéni vállalkozók és az áfafizetésre kötelezettek esetében 2012. február 27-ig, mivel február 25-e és május 20-a munkaszüneti napra esik.
Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
A 2011. évi ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítése esetében 2017. december 31-éig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges adóhatósági ellenőrzés során be kell mutatni.
Mi a bevétel?
Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez - fogalmaz az adóhatóság tájékoztatója. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek minősül a külföldi illetőségű magánszemélynek a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedése ellenérték fejében történő átruházása, kölcsönbe adása vagy ilyen társaságból történő kivonása révén megszerzett bevétele azzal, hogy a jövedelem megállapítására az értékpapír-kölcsönzésből, az árfolyamnyereségből származó jövedelemre, illetve a vállalkozásból kivont jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni.
Ugyanakkor a bevételnek nem része a kapott ellenértékből az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összege, amely a magánszemély egyéb jövedelemének minősül.
Mi a költség?
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
– megszerzésre fordított összeg (pl. az átruházási szerződés szerinti érték, vagy öröklésnél az illeték kiszabásának alapjául vett érték, önkormányzattól vett lakás esetén a szerződésben szereplő vételár), és az ezzel összefüggő más kiadások;
– értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett öszszeget is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély
az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.
Fontos, hogy a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni, házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Az értéknövelő beruházás esetében fontos kitétel továbbá, hogy ebbe a körbe számít az a kiadás is, amely az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Akár nulla is lehet az adó
A szerzés évétől függően jelentősen mérséklődhet az adófizetési kötelezettség. Az alábbi táblázat azt mutatja, hogy a bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg mekkora hányada számít jövedelemnek.
Fontos, hogy az szja-törvény 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összeghez hozzá kell adni a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az említett lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy az azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.
Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó
jövedelmét (vagy annak egy részét) a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie. A jövedelem említett célra történő felhasználása során a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével is megvalósulhat. Nem alkalmazható azonban ez kedvezmény abban az esetben, ha a férőhelyet visszavásárlási, továbbértékesítési joggal szerzi meg a magánszemély.
Méltányossági kérelem
Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót.
A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja.
További adómentes esetek
Adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem.
Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minősül.
Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása
nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét.
Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes.
Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések alapján megszerzett jövedelem.
Adómentes jövedelem továbbá a helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett öszszeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is.
Így lehet adómentes a termőföld-eladás
Amennyiben a magánszemély éves összes jövedelme nem haladja meg a 4 millió
318 ezer forintot, akkor a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része adómentes, ha a termőföldet
- olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy
- olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.
Ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezeti vagyonnevesítéssel megállapított részarány-tulajdonának a megszűnését eredményezi, akkor a termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes függetlenül attól, hogy egyébként mennyi az éves összes jövedelme.Ugyancsak jövedelemkorlátoktól függetlenül mentes a termőföld átruházás, ha a vevő magánszemély regisztrációs számmal rendelkező olyan mezőgazdasági termelő, aki állattenyésztést folytat, és az általa használt földterület nem éri el az ágazati jogszabály szerint számított mértéket (azaz a mérték eléréséig történő vásárlás jogosít az adómentességre). Ekkor is feltétel, hogy a termőföldet a vevő (egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként) öt évig az állattartó telep takarmányozása céljából használja, vagy e földet alkalmazottként legalább tíz évre az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattartó telep takarmánytermelése céljából bérbe adja.
Adómentes a termőföld-átruházás továbbá akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.
Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthető, ha a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban nyilatkozik, hogy vállalja a feltételeket.
Ha valótlanul nyilatkozik és utóbb az adóhatóság adóhiányt állapít meg, az a vevőt terheli. Ha a vevő a nyilatkozatában foglaltakat (azok bármelyikét) nem teljesíti, a vételi szerződésben meghatározott árat nála ingatlan átruházásából származó jövedelemként kell figyelembe venni akkor, amikor a nyilatkozata szerinti vállalást megszegte.
forrás: napi.hu, nav.gov.hu
